Любой объект коммерческой недвижимости подвержен износу. В результате его использования ухудшаются технические и экономические характеристики этого объекта, а его стоимость амортизируется на продукцию или услуги.

Износ коммерческой недвижимости — это потеря полезных свойств и уменьшения стоимости коммерческого недвижимого имущества по любым причинам. Различают два вида износа — физический и моральный.

Физический износ - это постепенная утрата технико-экономических и социальных качеств зданий и сооружений, а также помещений коммерческого назначения. Физический износ обусловлен не только функционированием объектов, но и их бездеятельностью (разрушение под влиянием внешней среды). Его величина определяется соотношением фактического и нормативного сроков службы коммерческих строений.

Моральный износ — это уменьшение стоимости недвижимых основных фондов предприятия под влиянием повышения производительности труда в отрасли строительства. Это происходит вследствие уменьшения затрат на воспроизводство (ремонт) объекта (первая форма), а также в результате создания новых, более эффективных, т.е. появления более экономичных объектов недвижимости (вторая форма). Таким образом, моральный износ проявляется в двух формах, которые рассчитывают:

1. как отношение разности балансовой и восстановительной стоимости объекта на его балансовую стоимость и умножением на 100%;
2. как отношение разницы доходности нового объекта и действующего старого (аналогичного), на доходность нового и умножением на 100%.

Итак, моральное старение объектов недвижимости представляет собой частичное обесценивание, независимо от его физического состояния.

В оценке коммерческой недвижимости износ рассматривается как фактор текущей стоимости, не относя его к затратам; как потеря полезности, а соответственно и стоимости. При этом различают следующие виды износа: физический, функциональный и экономический или внешний.

Физическое ухудшение может быть:

1. устранимое — когда текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше воспроизводимой стоимости;
2. неустранимое — когда расходы на его исправление превышают вклад, добавленный к его стоимости.

Любой недостаток (износ) может быть исправлен, но если при этом затраты превышают потенциальные выгоды, то его считают неустранимым.

Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобство планировки, инженерное обеспечение, оборудование и другое.

Внешний износ — это убытки при продаже, которые вызваны внешними факторами: ухудшение экономической ситуации, удаленность от железнодорожных путей, центра города и других обстоятельств, которые снижают стоимость коммерческого объекта и получения дохода от него. Экономическое старение считают неустранимым, так как величина затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и ликвидации негативных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного н конкретного объекта недвижимости.

На что следует обратить внимание при аренде помещений коммерческой недвижимости — читайте на сайте ООО «Сласт».